IMMOBILI PRIMA CASA

L'Amministrazione finanziaria a partire dalla Legge 22.04.1982 n. 168 ha previsto norme agevolative per l'acquisto della prima casa di abitazione.

Poi nel tempo sono state emanate varie leggi tra cui la Legge 5.04.1985 n. 118 e la Legge più recente 28.12.1995 n. 549 più volte modificata in occasione delle ultime finanziarie.

Le agevolazioni sono previste per gli atti di compravendita di case d'abitazione non di lusso, nonchè gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relative alle stesse.

LE AGEVOLAZIONI PREVISTE

L'agevolazione consiste in una riduzione delle imposte indirette dovute in sede di compravendita dell'immobile ma bisogna distinguere se :

• la compravendita è effettuata da un' impresa di costruzioni a privato : in detto caso si applica L'IVA, in luogo dell'imposta di registro, nella misura del 4% (n. 21, Tab. A, Parte Seconda, D.P.R. 633/72) . L'imposta di registro, l'imposta ipotecaria e catastale è stabilita in misura fissa di € 168,00 ciascuna. L'invim è ridotta al 50%. Si ricorda che l'aliquota IVA ordinaria in sede di compravendita di immobili abitativi non di lusso ma non prima casa l'aliquota è il 10% . In questo caso Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura complessiva ordinaria del 3%. L'invim è applicata al 100%.

• la compravendita è effettuata da privato a privato : in detto caso si applica l'IMPOSTA DI REGISTRO , in luogo dell'iva, nella misura del 4% (Art. 1, Tariffa allegata al D.P.R. 131/86) ridotta ulteriormente al 3% a partire dall'1.01.2000 ai sensi dell'art. 7 commi 6 e 8 della Legge Finanziaria 2000 . Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di € 168,00. L'invim è ridotta al 50%. Si ricorda che l'aliquota dell'imposta di registro in misura ordinaria in sede di compravendita di immobili abitativi non di lusso ma non prima casa l'aliquota è l'8% ridotta al 7% a partire dall'1.01.2000. In questo caso le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura complessiva ordinaria già vista del 3%. L'invim è dovuta al 100% anche se a partire dall' 1.01.2000 è comunque ridotta ai sensi dell'art. 7 comma 4 Legge Finanziaria 2000 al 75%.

Si ricorda che le riduzioni della Finanziaria 2000 per quanto riguarda l'imposta di registro spettano in occasione di compravendite di fabbricati abitativi e loro pertinenze e non abitativi , esclusi i terreni mentre per l'invim le riduzioni sono previste in occasione di compravendite di soli fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze , esclusi altri fabbricati non abitativi o terreni ed esclusi gli atti di trasferimento a titolo gratuito (donazioni).

La Legge 23.12.1998 n. 448 (Finanziaria 1999) ha introdotto un'ulteriore agevolazione fiscale per l'acquisto della prima casa per i contribuenti che :

• vendono la propria prima abitazione acquistata come "prima casa"

• comprano una nuova abitazione entro un anno dalla vendita della precedente sempre che la nuova "prima casa" possa fruire dei benefici e rientri nei requisiti di abitazione non di lusso .

L'agevolazione consiste in un credito d'imposta pari all'importo versato a titolo di imposta di registro o Iva in sede di stipula del primo acquisto agevolato. Tale credito non può superare l'ammontare dell'imposta di registro o Iva dovuta per l'acquisto agevolato della nuova abitazione non di lusso . Il credito è pari al minore tra la somma dovuta in relazione al primo acquisto agevolato e quella dovuta in relazione al secondo acquisto.

Il credito d'imposta può essere utilizzato nei seguenti modi:

• in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sull'acquisto della nuova abitazione;

• utilizzato in diminuzione dell'IRPEF dovuta in sede di dichiarazione dei redditi dopo l'acquisto della nuova abitazione;

• utilizzato in compensazione nella delega F24 ;

Si precisa che il credito d'imposta non è utilizzabile in diminuzione dell'Iva dovuta sull'acquisto della nuova abitazione vale a dire che in caso di acquisto da imprese costruttrici o immobiliari il credito spetta spetta fino alla concorrenza dell'Iva dovuta ma può essere utilizzato solo in diminuzione dall'IRPEF o in compensazione nella delega F24 ;

A CHI SPETTANO

Le agevolazioni spettano soltanto alla persona fisica che dichiari :

• di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, di usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su un'altra abitazione (acquisita a qualsiasi titolo) ubicata nello stesso Comune di quella oggetto della compravendita.

• di non essere titolare esclusivo, anche per quote, o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su un'altra abitazione ubicata in qualsiasi luogo del territorio italiano e acquistata beneficiando delle agevolazioni prima casa.

QUALI CARATTERISTICHE DEVE AVERE L'IMMOBILE

L'immobile oggetto della compravendita deve avere le caratteristiche di una casa di abitazione intendendo per tale una unità immobiliare destinata ad essere utilizzata per il soddisfacimento delle esigenze abitative dell'acquirente.

Le unità immobiliari ad uso abitativo sono identificate presso l'Ufficio Tecnico Erariale (catasto) di competenza mediante le cosiddette categorie catastali di tipo da A/1, A/2 fino alla A/9 e A/11.

Lo stesso immobile deve essere non di lusso cioè non possedere le caratteristiche di lusso elencate dal D.M. 2.08.1969. La quasi totalità delle normali abitazioni civili hanno categoria catastale A/2 e sono considerate non di lusso.

DOVE DEVE ESSERE SITUATO L'IMMOBILE

L'agevolazione spetta soltanto se l'immobile è situato :

• nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha la residenza o intende stabilirla entro un anno dall'acquisto ;

• nel territorio del Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività di qualunque tipo essa sia : lavorativa, sportiva di volontariato o di studio:

• in qualunque luogo del territorio italiano, se il soggetto acquirente è cittadino italiano emigrato all'estero;

• nel luogo dove ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro per il quale l'acquirente lavora, se il soggetto acquirente si trasferisce all'estero per motivi di lavoro ;

SANZIONI

L'Ufficio del Registro in caso di dichiarazione non veritiera può richiedere il versamento delle maggiori imposte oltre una penale del 30% entro il termine decadenziale di tre anni dalla registrazione del contratto ai sensi dell'art. 76 D.P.R. 131/86

MUTUI IPOTECARI E DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Gli interessi passivi e gli oneri accessori relativi a mutui ipotecari su immobili sono considerati oneri detraibili ai fini della deducibilità fiscale ai fini IRPEF in sede di dichiarazione dei redditi.

Gli oneri detraibili tipo gli interessi passivi relativi a mutui ipotecari danno diritto attualmente alla riduzione dell'imposta IRPEF lorda per il 19% del loro ammontare a patto che:

• risultino effettivamente pagati (criterio di cassa) dal contribuente durante l'anno di competenza della dichiarazione dei redditi. La Finanziaria , in via eccezionale consente per l'UNICO/2000 relativo all'anno 1999 di poter dedurre i pagamenti di interessi e oneri accessori da mutui ipotecari sino al 3.01.2000 ;

• siano sostenuti dal contribuente nell'interesse proprio (carattere personale della deducibilità);

• siano corrisposti a soggetti (banche o istituti) residenti nel territorio dello Stato o a soggetti non residenti con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato o dal 1.1.1993 da soggetti residenti nel territorio di uno Stato della CEE.

• l'ammontare degli interessi e degli oneri accessori risulti da idonea documentazione da conservarsi in originale per tutto il periodo di prescrizione della dichiarazione dei redditi interessata e attualmente fino al 31.12.2004.

Si precisa che tra gli oneri accessori rientrano :

• le commissioni spettanti agli istituti di credito per l'attività di intermediazione e altri oneri bancari;

• gli oneri fiscali compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione dell'ipoteca ;

• le spese di istruttoria, di notaio e di perizia tecnica relative all'atto di mutuo ;

• le eventuali maggiori somme per variazioni di cambio per i mutui in valuta.

Il trattamento fiscale da applicare agli interessi passivi ed agli oneri accessori relativi ai mutui ipotecari sono differenti a seconda del momento della stipula degli stessi :

A) MUTUI IPOTECARI PRIMA CASA STIPULATI DAL 1.01.1993

Per l'acquisto di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale la detrazione dei relativi interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione è ammessa a condizione che:

• l'unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro 6 mesi dall'acquisto (cioè entro l'8 giugno 1994 per i soli mutui stipulati nel corso del 1993);

• l'acquisto dell'immobile sia avvenuto nei 6 mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo. Non si tiene conto del suddetto periodo nel caso in cui l'originario contratto sia estinto e ne venga stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati all'estinzione del vecchio mutuo e all'accensione del nuovo. E' da evidenziare, inoltre, che non si perde il diritto alla detrazione, se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro i 6 mesi a causa di trasferimento per motivi di lavoro, avvenuto dopo l'acquisto. La detrazione, spettante nella misura del 19%, va calcolata su un importo massimo di € 3.615,20. Pertanto la detrazione d'imposta massima spettante risulta pari a € 686,89 (19% x € 3.615,20). In caso di contitolarità del medesimo mutuo o di più contratti di mutuo all'acquisto dello stesso immobile, la detrazione si applica su un importo complessivo massimo di € 3.615,20 (ad esempio, marito e moglie cointestatari del mutuo che grava sulla propria abitazione principale, devono calcolare la detrazione su importo di € 1.807,60 pro capite).

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale a meno che la variazione dell'abitazione principale non dipenda da trasferimento per motivi di lavoro. Tale circostanza si verifica anche a seguito di separazione legale ed effettiva, di scioglimento o annullamento del matrimonio o di cessazione dei suoi effetti civili. Resta fermo che il coniuge che continua ad adibire ad abitazione principale l'immobile in questione, ha diritto ad usufruire della detrazione per la propria quota di interessi nel limite massimo di € 1.807,60;

La detrazione non è ammessa nel caso in cui il mutuo ipotecario sia stato stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza dell'abitazione principale (ad esempio: garage);

La detrazione spetta anche al nudo proprietario (vale a dire al proprietario dell'immobile gravato, ad esempio, da un usufrutto in favore di altra persona) sempre che ricorrano tutte le condizioni richieste, mentre non compete mai all'usufruttuario, in quanto lo stesso non acquista l'immobile.

ATTENZIONE - Gli interessi passivi relativi a mutui per l'acquisto di un'unità immobiliare non adibita a prima casa stipulati a decorrere dal 1.01.1993 non sono mai detraibili.

B) MUTUI IPOTECARI PRIMA CASA STIPULATI NEL 1991 e 1992

Le detrazione d'imposta del 19% va calcolata su un ammontare massimo complessivo di € 3.615,20 per ciascun intestatario del mutuo ed è ammessa a condizione che:

• l'unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale alla data dell'8.12.1993;

• nella rimanente parte dell'anno, così come per gli anni successivi, il contribuente non abbia variato l'abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro. E' da sottolineare, inoltre, che per i mutui stipulati per l'acquisto di immobili adibiti a propria abitazione diversa da quella principale (ad es.: secondaria o a disposizione), la detrazione del 19% va commisurata su un importo massimo di € 2.065,38 per ciascun intestatario del mutuo. Non è consentita la detrazione di interessi passivi su mutui ipotecari non finalizzati all'acquisto di unità immobiliari (ad es.: un mutuo stipulato per l'acquisto del terreno su cui costruire la propria abitazione).

C) MUTUI IPOTECARI PRIMA CASA STIPULATI PRIMA DEL 31.12.1990

Per i mutui stipulati anteriormente al 1° gennaio 1991 la detrazione d'imposta del 19% va commisurata su un ammontare massimo complessivo di € 3.615,20 per ciascun intestatario del mutuo ed è ammessa a condizione che:

• l'unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale alla data dell'8.12.1993;

• nella rimanente parte dell'anno, così come per gli anni successivi, il contribuente non abbia variato l'abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro. La detrazione d'imposta del 19% va, invece, commisurata su un importo massimo di interessi non superiore a € 2.065,38 per ciascun intestatario del mutuo, se tali mutui sono stati stipulati per l'acquisto di qualsiasi tipo di immobile o per ragioni diverse dall'acquisto di immobili (ad es.: per la costruzione o la ristrutturazione di immobili).

ATTENZIONE ad alcuni casi particolari: 

• nel caso di mutuo cointestato ad entrambi i coniugi, ognuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi passivi. Non è consentito calcolare la detrazione sulla quota dell'altro coniuge, anche se questi è fiscalmente a carico;

• nel caso in cui il contribuente, a fronte di un mutuo ipotecario, fruisca di un contributo erogato dallo Stato o da Enti pubblici in conformità ad apposite disposizioni legislative, gli interessi passivi sono detraibili limitatamente alla parte rimasta effettivamente a carico del contribuente medesimo. Qualora il contributo stesso venga erogato in un periodo d'imposta successivo a quello in cui il contribuente ha fruito della detrazione per l'intero importo degli interessi passivi, l'ammontare del contributo percepito deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di onere rimborsato;

• in caso di acquisto dell'immobile con accollo di mutuo avvenuto successivamente al 1° gennaio 1993, le condizioni di detraibilità previste per i mutui stipulati a partire da tale data devono ricorrere nei confronti del contribuente che si è accollato il mutuo: in questi casi per data di stipulazione del contratto di mutuo deve intendersi quella di stipulazione del contratto di accollo del mutuo;

• in caso di rinegoziazione di un contratto di mutuo stipulato per l'acquisto di propria abitazione si ha diritto alla detrazione (in base alla normativa vigente al momento della stipula dell'originario contratto di mutuo), a condizione che le parti contraenti non siano variate, non sia stato mutato l'immobile concesso in garanzia e 'importo del mutuo risulti non superiore alla residua quota di capitale ancora da rimborsare alla data di rinegoziazione del predetto contratto.  Le parti contraenti si considerano invariate anche nell'ipotesi in cui la rinegoziazione avvenga, anzichè con il contraente originario, tra la banca e colui che nel frattempo è subentrato nel rapporto di mutuo a seguito di accollo.

ALTRI INTERESSI PASSIVI DETRAIBILI

Mutui stipulati nel 1997 per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e di ristruttutazione edilizia : L'art. 1, comma 4. D.L. 31.12.1996, n. 669 convertito nella Legge 28.2.1997, n. 30, ha stabilito che ai fini dell'Irpef di detrae dall'imposta lorda e fino a concorrenza del suo ammontare, un importo pari al 19% dell'ammontare complessivo, non superiore a € 2.582,28 , degli interessi passivi e relativi oneri accessori nonchè delle quote di rivalutazione in dipendenza di mutui stipulati nel 1997 per effettuare interventi di recupero edilizio di cui alle lettere a), b), c) e d) dell'art. 31, comma 1, L. 5.8.1978, n. 457 e precisamente interventi di:

• manutenzione ordinaria e straordinaria;

• restauro e risanamento conservativo;

• ristrutturazione edilizia.

Da evidenziare che per poter fruire della detrazione d'imposta è necessario che sia stato stipulato un contratto di mutuo finalizzato a finanziarie i predetti interventi di recupero edilizio che possono riguardare:

• immobili adibiti ad abitazione sia principale che secondaria;

• unità immobiliari adibite ad usi diversi (box, cantine, uffici, negozi, ecc.) a condizione che gli interventi stessi siano posti in essere nel rispetto degli adempimenti previsti dalla normativa che disciplina l'attività edilizia.

Non è necessario che il mutuo sia garantito da ipoteca su immobili. Non sono consentiti altri tipi di finanziamento (ad es.: aperture di credito bancario, cambiali ipotecarie, ecc.). E' da segnalare che in base a quanto stabilito dal D.M. 22.3.1997, per poter fruire della detrazione occorre conservare ed esibire o trasmettere, a richiesta degli uffici finanziari, le quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi alle spese di realizzazione dei suindicati interventi. Va ricordato, infine, che la detrazione di cui trattasi può coesistere con quella prevista per l'acquisto di unità immobiliari utilizzate come abitazione principale e spetta oltre che in riferimento agli immobili di proprietà del contribuente, anche per quelli utilizzati in base ad un contratto a titolo oneroso o gratuito o ad altro titolo idoneo.

Mutui ipotecari per la costruzione e la ristrutturazione edilizia dell'abitazione principale: l'art. 3, comma 1, L. 27.12.1997, n. 449 ha disposto che ai fini Irpef si detrae dall'imposta lorda e fino alla concorrenza del suo ammontare, un importo pari al 19% dell'ammontare complessivo non superiore a € 2.582,28, degli interessi passivi e relativi oneri accessori e quote di rivalutazione, di dipendenza di mutui stipulati, a decorrere del 1° gennaio 1998 e garantiti da ipoteca, per la costruzione dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. Per costruzioni di unità immobiliari si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento di abilitazione comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'art. 31, comma 1, lett. d), L. 5.8.1978, n. 457. Per poter fruire della detrazione è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni:

• l'unità immobiliare che si costruisce deve essere quella nella quale il contribuente intende dimorare abitualmente;

• il mutuo deve essere stipulato non oltre 6 mesi, antecedenti o successivi, alla data di inizio dei lavori di costruzione;

• l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione;

• il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell'unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

Si precisa che che:

• la detrazione d'imposta in argomento si applica limitatamente all'ammontare degli interessi passivi riguardanti l'importo del mutuo utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell'immobile;

• in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di € 2.582,28 si riferisce all'ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti;

• la detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell'unità immobiliare, nonchè per il periodo di 6 mesi successivi al termine dei lavori stessi;

• il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale; non si tiene conto delle variazioni a causa di trasferimenti per motivi di lavoro;

• la mancata destinazione ad abitazione principale dell'unità immobiliare entro 6 mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione della stessa comporta la perdita del diritto alla detrazione. In tale ipotesi il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte del Fisco decorre dalla data di conclusione dei lavori di costruzione;

• le detrazione non spetta si i lavori di costruzione non sono ultimati entro il termine previsto dal provvedimento di concessione edilizia (salvo proroga).

Occorre conservare tutta la documentazione relativa al pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo, la copia del contratto di mutuo ipotecario (dal quale risulti che lo stesso è garantito da ipoteca e che è stato stipulato per la costruzione dell'immobile da destinare ad abitazione principale) e la copia della documentazione relativa alle spese di costruzione.

INTERESSI PASSIVI NON DETRAIBILI

Non danno diritto alla detrazione gli interessi passivi derivanti da:

• mutui stipulati nel 1991 e 1992 per motivi diversi dall'acquisto della propria abitazione (ad es.: per la ristrutturazione);

• mutui stipulati a partire dal 1993 per motivi diversi dall'acquisto dell'abitazione principale (ad es.: per l'acquisto di una residenza secondaria), con esclusione, come vedremo, dei mutui stipulati nel 1997 per ristrutturare gli immobili e dei mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia dell'abitazione principale;

• aperture di credito bancarie, affidamenti bancari o anticipazioni bancarie ,anche se garantite da ipoteca.

• finanziamenti al consumo garantiti da cessione di stipendio

• finanziamenti diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili.