Tale ultimo decreto che costituisce attualmente il T.U. delle Leggi in Materia Bancaria e Creditizia entrato in vigore il 10 gennaio 1994 è stato concepito in attuazione della direttiva comunitaria 15 dicembre 1989 n.646 la quale prevedeva tra l'altro non solo di porre tutti gli istituti di credito in situazioni paritarie ai fini della concorrenza internazionale ma anche di semplificare le norme nei confronti dei clienti ai fini della trasparenza operativa.

Per la materia di Credito Fondiario il T.U. ha provveduto direttamente oltre che a una revisione organica della normativa anche ad una espressa abrogazione sia del vecchio testo base n.646 del 1905 sia della Legge 175 del 1991 a sua volta abrogativa del D.P.R. n.7/1976. Gli articoli che disciplinano il Credito Fondiario si concentrano nel capo II sezione I, artt. da 38 a 42.

L'articolo 38 apre con una definizione rigorosa affermando che il Credito Fondiario ha per oggetto la concessione da parte di banche di finanziamenti, ciò chiaramente nell'intesa che tra le banche abilitate come tali, e senza bisogno di specifica autorizzazione rientrano anche gli istituti che per effetto della Legge 175/1991 erano destinati a trasformarsi in società per azioni.

Si precisa ulteriormente che il Credito Fondiario ha per oggetto finanziamenti a medio e lungo termine, in modo da una parte di riconoscere la sostanziale unitarietà delle operazioni di mutuo e di anticipazione cui facevano espresso riferimento le precedenti norme e per l'altra di circoscrivere sotto il profilo temporale le operazioni stesse come limitate al medio termine (da 18 mesi a 5 anni) e a lungo termine (superiore a 5 anni).

Il tutto con la precisazione che deve trattarsi di finanziamenti garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.

Il T.U. del 1905 per il Credito Fondiario prevedeva onde evitare al pericolo che nelle more tra l'accertamento della libertà dell'immobile e l'iscrizione a favore dell'ente mutuante, potessero intervenire iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, un procedimento di doppio contratto. Tale procedimento comportava come momenti salienti e distinti, prima la stipulazione di un contratto condizionato e poi subordinatamente all'accertamento della condizione che l'ipoteca iscritta a garanzia fosse prima in grado, la stipulazione del contratto definitivo con contestuale consegna al mutuatario della somma mutuata previa quietanza. 

La Legge 175/1991 sancì la possibilità che i mutui fondiari potessero essere perfezionati anche con la stipulazione di un unico contratto; in tal caso le somme erogate sono costituite in deposito cauzionale presso gli istituti mutuanti o terzi finché non sia stata giustificata l'assenza di iscrizioni, privilegi o trascrizioni pregiudizievoli all'ipoteca a garanzia del mutuo e siano adempiute le altre condizioni stabilite nel contratto.

Nel D.L.gs. n.385/1993 art.39 la configurazione per atti separati è prospettata solo in via normale, non anche necessaria così deve intendersi ammesso che possa essere adottata purché sempre adeguatamente cautelativa anche una diversa configurazione.

L'ammontare massimo del finanziamento viene determinato direttamente dalla Banca d'Italia correlandolo in rapporto il valore dei beni ipotecati nonché al costo delle opere da eseguire sugli stessi.

Attualmente il limite è pari all'80% del valore dell'immobile: sopra a questa quota percentuale siamo fuori dalla disciplina del Credito Fondiario.

Una delle caratteristiche principali del mutuo fondiario è che le ipoteche iscritte in garanzia di finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare qualora siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento.

In caso di estinzione anticipata del contratto di mutuo consentita in ogni tempo al mutuatario sia in maniera parziale che totale dovrà essere corrisposto alla banca un compenso contrattualmente stabilito correlato al capitale restituito anticipatamente - Detto compenso viene comunemente denominato "penale".